2025年市場洞察
從「酒店退潮」到「學生公寓接棒」
香港長租公寓大宗交易觀察
2025年香港房地產大宗交易市場出現明顯趨勢：以學生公寓和長租公寓為核心的「住宿資產」，正在大規模成為酒店、服務式住宅與中小型商住物業的重要承接方向。
香港長租公寓大宗交易觀察
2025年香港房地產大宗交易市場出現明顯趨勢：以學生公寓和長租公寓為核心的「住宿資產」，正在大規模成為酒店、服務式住宅與中小型商住物業的重要承接方向。
透過商業物業投資，實現CIES身份規劃與業務出海
選擇合適商業物業，完成CIES合資格投資
取得香港居民身份，7年後可申請永居
以物業為基地，建立香港業務實體
以香港為跳板，連接國際市場資源
2025年香港商業物業大宗交易趨勢分析
從紅磡、旺角、灣仔到北角、西營盤，一系列大宗交易不斷落地，買家從本地投資者、家族辦公室，延伸至央企、國際私募與高校本身，構成了一個橫跨「資本-營運-教育體系」的新型資產配置網絡。
根據ICCRA 2025年香港17宗代表性案例（交易金額合計約50億港元）的分析，學生公寓與長租公寓正從「細分產品」走向「核心居住資產」，逐步接過酒店與服務式住宅的功能位置。
「打折出售 + 功能重新定位」成為主旋律
這些案例集中出現在中小型酒店與服務式住宅領域，清晰反映高息環境下、傳統住宿業資產的估值壓力。區位+持有周期+用途切換能力，正在重新定義香港居住型資產的價值曲線。
2021年 5.23億 → 2025年 約2.5億
2019年 3.3億 → 2024年 約1.1億
2018年 11億 → 2025年 4.35億
與短期持有的虧損案例形成鮮明對比，長期持有並把握用途轉換時機的投資者獲得了豐厚回報。
1989年 780萬 → 2025年 1.85億（36年）
持有15年，成交價5.5億
區位選擇、持有周期與用途切換能力，正在重新定義香港居住型資產的價值曲線。長期持有核心地段物業，並在適當時機進行用途轉換，是實現資產增值的關鍵策略。
「酒店/服務式住宅 → 學生公寓」成為最活躍的交易主線
涉及583間客房，市場普遍預期將整體改裝為學生公寓。該項目2012年落成，37層高，實用面積約15萬平方呎，位於北角核心區，步行可達港鐵及生活配套。
這是央企背景資本系統性進入香港學生住宿賽道的標誌性事件。
計劃追加約6,500萬港元改裝，形成170-200個床位的學生宿舍，預計2026年9月以 CampusOne Communities 品牌開業。
其首個尖沙咀改造項目已實現快速滿租，驗證了「服務式公寓→學生公寓」的複製能力。
63間房、樓齡35年，擬改造為學生公寓。這一交易再次印證：中小體量、區位成熟、但酒店經營效率下滑的資產，正成為學生宿舍的「天然供給池」。
連租約出售，住宅部分共50間房，由 IRENT 運營，房租（含管理費）約6,610-9,240港元，大部分房間已出租；地鋪3個商戶月租合計近8萬港元。
驗證學生公寓已具備穩定租金模型。
現金流結構與傳統住宿資產完全不同，成為當前資本環境下少數「算得清賬、看得清未來」的居住型資產
學生群體居住需求高度穩定，租期通常與學年直接綁定，經營波動顯著低於酒店與短租型產品
租金多以年付或學期付形式結算，「入住即鎖定全年現金流」，收入可預測性極高
標準化戶型與集中式運營，具備規模化複製與後續資產證券化的基礎條件
Highland Capital（高瓴）旗下 Rava Partners 不僅收購了 Dash Living 多數股權，還同步啟動20億美元亞太地產基金二期，明確將長租公寓、教育設施列為核心賽道。這一動向標誌著頂級資本對學生公寓資產類別的系統性認可。
結構性需求缺口支撐長期投資價值
香港新增四所大學、擴招政策持續推進，非本地學生比例上調，官方宿位長期不足。
香港擬發布「商廈/酒店改造學生宿舍先導計劃」，審批簡化，鼓勵存量再利用。
學生住宿已從「商業行為」升級為「城市公共議題 + 市場化解決方案」。
內地企業在港布局帶來新型就業人群，對「可直接入住、租期靈活、管理標準清晰」的長租公寓需求明顯上升。
專業團隊全程協助商業物業投資
專業團隊持續追蹤市場動態，識別具增值潛力的物業收購機會，包括學生公寓、長租公寓及酒店改造項目。
全面評估物業價值、租金回報、改造成本及潛在風險，提供專業投資決策建議，確保投資符合CIES要求。
提供購買談判、法律支援、產權登記等全程交易執行服務，確保交易順利完成。
提供室內外設計裝修及策展資源，協助提升物業價值及吸引力，優化租金回報。
連接專業學生公寓及長租公寓運營商，確保改造後資產順利營運，實現穩定現金流。
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資料來源：本頁面市場數據及案例資料整理自 ICCRA 2025年香港長租公寓大宗交易觀察報告。投資涉及風險，以上資訊僅供參考，不構成投資建議。