分析摘要
2026年2月25日，財政司司長陳茂波發表2026-27年度財政預算案，以「創科驅動、金融賦能；多元發展、關愛惠民」為主題。北部都會區在本次預算案中取得重大政策支持，政府不僅承諾逾400億港元的專項投入，更同步推出批地模式革新、專屬法例加速及交通基建提速等措施。對房地產投資者而言，本次預算案的最大意義在於：北都從「藍圖規劃」正式進入「具體執行」階段，多項關鍵里程碑均附有明確時間表。
土地發展提速：多個重點項目附明確時間表
預算案演辭 §210–211
本次預算案首次就北部都會區各發展區提供具體的執行時間表，標誌著北都發展從規劃階段正式進入工程實施階段。多個新發展區的土地平整及基建工程將相繼啟動，為住宅及產業用途奠定基礎。
- 2026年內 新田科技城首批創科用地平整完成 首批創科用地及洪水橋大學用地年內完成平整，為科技企業進駐及大學校舍建設提供條件。
- 2027年申請撥款 牛潭尾新發展區土地平整啟動 政府下年度將向立法會申請撥款，啟動牛潭尾新發展區土地平整及基建工程，以及新田科技城第一期第二階段發展。
- 2026年中 洪水橋產業園有限公司正式投入運作 政府已成立洪水橋產業園有限公司，通過直接參與及公私營合作，發展和營運洪水橋約23公頃產業用地，申請注資100億元起始資金，年中投入運作。
- 分階段進行 古洞北政府聯用綜合大樓 古洞北新發展區政府聯用綜合大樓項目同步推進，配合區內住宅和配套設施的整體規劃。
值得注意的是，政府今年亦確認2026-27年度賣地計劃合共推出9幅住宅用地，連同鐵路物業發展及重建項目，全年可提供約22,580個住宅單位，較上年度預算案增加約60%。私人住宅方面，未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量達10.4萬個，未來5年每年平均落成量約17,000個。
政府資本承諾：逾400億港元專項投入
預算案演辭 §209–211 及相關撥款安排
本次預算案所涉及的北都及相關創科投入規模空前，政府透過多個專項注資安排，直接為北都的長期發展提供財務支撐。以下為主要資本承諾一覽：
洪水橋產業園有限公司
起始資金，用於公司初期營運及約23公頃產業用地的開發。
新田科技城專屬公司
起始資金，推動626公頃新田科技城開發，可提供700萬平方米創科樓面。
河套香港園區加速發展
額外注資，用於提速發展土地、提供基建及成立創投基金，加快深港創科合作。
北都大學城校舍建設
以貸款方式支持北都大學城校舍建設，配合洪水橋大學用地的規劃。
上述資本承諾，清晰表明政府將北都列為香港未來發展「新引擎」的堅定意志。四個100億港元的獨立注資安排，分別覆蓋產業、創科、科研及教育四個核心領域，形成一個相互支撐的生態系統，為長期入住和使用北都的企業及居民奠定基礎，亦直接推動相關區域的物業需求。
批地模式革新：降低開發成本、緩解資金壓力
預算案演辭 §212–213
本次預算案在批地及地價安排上引入多項創新機制，是近年來最具實質意義的土地政策改革之一，直接降低企業及發展商進入北都的門檻，對私人投資者的入場成本亦有間接正面影響。
- 「片區」批地模式 以「片區」為單位統籌批地，加快新發展區的整體開發節奏。首個洪水橋／厦村「片區」項目現正招標，標誌著這一創新模式已進入實際操作階段。「片區」模式有助形成規模效應，吸引有實力的大型發展商整體佈局。
- 地價彈性繳付安排 引入兩項新安排：一是容許以政府擬收回的北都土地抵銷部分地價，以「以地換地」形式紓緩企業現金流壓力；二是容許分期支付地價，使投資方可靈活安排資金時序。
- 「按實補價」機制 補地價金額按實際興建的樓面面積及選定用途釐定，而非按規劃許可的最大發展潛力。此舉大幅降低補地價的不確定性，使發展商可在規劃設計上作出更具成本效益的決策，間接為新盤定價提供下行空間。
- 較長年期政府租約 為北都發展項目提供較長年期的政府租約，為投資方提供更穩定的長期土地使用保障，有利於企業作長遠規劃及吸引長線資本進入。
以上措施組合的核心邏輯，是政府主動承擔部分開發不確定性，換取私人資本更積極參與北都建設。對長線物業投資者而言，批地成本的下降最終反映在新盤開發節奏加快及定價相對合理，對入場時機判斷具有重要參考意義。
交通基建提速：鐵路及道路網絡時間表更新
預算案演辭 §223–225
交通基建是北都物業升值的核心驅動力。本次預算案就多條關鍵線路提供了更具體的時間表，投資者可藉此判斷不同分區的基建兌現進度。
洪水橋站（屯門南延線）
2027年落成屯門南延線連同洪水橋站，將於明年起陸續落成，直接提升洪水橋新發展區的交通可達性，是區內物業近期最重要的基建利好。
北環線主線及支線
目標2034年政府爭取北環線主線及支線在2034年或之前同步開通，貫通北部都會區東西走廊，連接新田科技城及各發展節點。
港深西部鐵路（洪水橋至前海）
目標2035年預計2027年為詳細設計及建造工程招標，目標在2035年開通，是深港交通融合最重要的里程碑，直接帶動洪水橋成為深港雙城生活的交通樞紐。
北都公路（新田段優先推展）
目標2036年全速進行北都公路勘查研究，優先推展新田段，目標明年為主體工程招標，爭取在2036年或之前開通，為北都提供骨幹道路網絡。
智慧綠色集體運輸系統
今年招標洪水橋／厦村新發展區的智慧綠色集體運輸系統項目預計今年招標，為區內居民提供現代化的區內交通聯繫。
古洞站（東鐵線）
明年落成古洞站連同東涌線延線，將於明年起陸續落成，改善古洞北新發展區及鄰近地區的交通服務，短中期對區內物業有直接支撐。
專屬法例與行政提速：審批不確定性大幅降低
預算案演辭 §214
政府將在短期內就北都發展專屬法例的建議諮詢公眾，目標在年中向立法會提交條例草案。這是繼「片區」批地及「按實補價」後，另一項從制度層面消除北都發展障礙的重大舉措。
- 專屬法例（年中提交立法會） 專門針對北都發展的立法安排，可突破現行一般城規及土地條例的限制，為審批程序提供更靈活的法律框架，縮短大型私人發展項目的審批周期。
- 北都專案監督辦公室加強協調 專案辦公室將強化跨部門協調角色，並訂明各類審批的具體期限，使發展商可預測審批時間，有效降低開發風險中的審批不確定因素。
- 行政安排延伸至北都以外項目 相關行政提速安排亦適用於北都以外的大型私人發展項目，具有更廣泛的市場意義，有助整體改善香港私人發展項目的審批效率。
對投資者而言，專屬法例的推進是一個質性轉變的信號：政府正將北都的發展優先級，從「行政協調」層面提升至「法律保障」層面。這意味著即使政府換屆或行政方向調整，北都的發展方向在法律層面亦具備更強的延續性，有效降低政策風險。